Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Der umfassende Leitfaden zum deutschen WEG-Recht: Von den Grundlagen bis zur aktuellen BGH-Rechtsprechung – verständlich erklärt für Praktiker.
Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt seit 1951 das Zusammenleben in Eigentümergemeinschaften. Es definiert die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.
Was ist Wohnungseigentum?
Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Es besteht also aus zwei untrennbar verbundenen Komponenten:
- Sondereigentum: Die einzelne Wohnung mit allen wesentlichen Bestandteilen (Innenwände, Bodenbeläge, Sanitär etc.)
- Miteigentumsanteil: Ein Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Garten etc.)
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a WEG rechtsfähig. Sie kann Verträge schließen, klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft handelt durch ihre Organe: die Eigentümerversammlung und den Verwalter.
Praxistipp
Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft hat weitreichende Folgen: Ansprüche gegen einzelne Eigentümer (z.B. Hausgeld) werden von der Gemeinschaft geltend gemacht, nicht von den anderen Eigentümern persönlich.
Aufbau des WEG
Teil 1: Allgemeine Vorschriften
§§ 1-9Regelungsgegenstand
- • Begriffsbestimmungen (Wohnungseigentum, Teileigentum, Sondereigentum)
- • Begründung des Wohnungseigentums
- • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- • Unterteilung und Vereinigung
Wichtige Normen
- § 1 WEG definiert Wohnungseigentum als Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil
- § 3 WEG regelt die Begründung durch Teilung oder Vertrag
- § 5 WEG bestimmt den Gegenstand des Sondereigentums
Teil 2: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
§§ 9a-19Regelungsgegenstand
- • Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft
- • Rechte und Pflichten der Eigentümer
- • Gebrauch des Sondereigentums
- • Ordnungsmäßige Verwaltung
- • Entziehung des Wohnungseigentums
Wichtige Normen
- § 9a WEG: Die Gemeinschaft ist rechtsfähig (seit 2020)
- § 14 WEG: Duldungspflichten bei Erhaltungsmaßnahmen
- § 17 WEG: Entziehung bei schweren Pflichtverletzungen
- § 19 WEG: Ordnungsmäßige Verwaltung als Maßstab
Teil 3: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
§§ 20-29Regelungsgegenstand
- • Bauliche Veränderungen (§ 20)
- • Nutzungen und Kosten (§ 21)
- • Beschlussfassung (§ 23)
- • Eigentümerversammlung (§ 24-25)
- • Der Verwalter (§ 26-27)
- • Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28)
Wichtige Normen
- § 20 WEG: Privilegierte Maßnahmen (Wallbox, Barrierefreiheit) mit Anspruch
- § 23 WEG: Einfache Mehrheit als Regelfall seit WEG-Reform
- § 24 WEG: Mindestens 3 Wochen Einladungsfrist
- § 26 WEG: Bestelldauer max. 3 Jahre (Erstbestellung) / 5 Jahre
- § 28 WEG: Abrechnungsspitze innerhalb von 3 Monaten
Teil 4: Wohnungserbbaurecht & Dauerwohnrecht
§§ 30-42Regelungsgegenstand
- • Wohnungserbbaurecht
- • Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht
- • Heimfall und Löschung
Wichtige Normen
- Spezialregelungen für Erbbaurechte mit Wohnungseigentum
- Dauerwohnrecht als dingliches Nutzungsrecht
Teil 5: Verfahrensvorschriften
§§ 43-49Regelungsgegenstand
- • Zuständigkeit der Gerichte
- • Anfechtungsklage (§ 44-46)
- • Einstweilige Verfügung
- • Streitwert
Wichtige Normen
- § 43 WEG: Amtsgericht am Ort der Immobilie zuständig
- § 44 WEG: Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschluss
- § 46 WEG: Wirkung der Anfechtungsklage
Die WEG-Reform 2020
Am 1. Dezember 2020 trat die umfassendste Reform des Wohnungseigentumsgesetzes seit seiner Einführung in Kraft. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
✓ Vereinfachte Beschlussfassung
Für die meisten Maßnahmen genügt jetzt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Qualifizierte Mehrheiten sind nur noch in Ausnahmefällen erforderlich.
✓ Privilegierte Maßnahmen
Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf Gestattung von: E-Ladestation (Wallbox), Barrierefreiheit, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss (§ 20 Abs. 2 WEG).
✓ Rechtsfähige Gemeinschaft
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist jetzt ausdrücklich rechtsfähig (§ 9a WEG) und tritt im Rechtsverkehr als Träger von Rechten und Pflichten auf.
✓ Flexiblere Vertretung
Der Verwalter kann die Gemeinschaft nach außen vertreten. Die Beschränkung auf "laufende Verwaltung" gilt nur noch im Innenverhältnis.
Entwicklung des WEG
Erste gesetzliche Regelung des Wohnungseigentums in Deutschland
Modernisierung der Beschlussfassung, Einführung des § 10 Abs. 6 (Ordnungsmäßigkeit)
Umfassende Modernisierung: Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft, vereinfachte Beschlussfassung, privilegierte bauliche Veränderungen (Wallbox, Barrierefreiheit)
BGH-Urteile zu Wallboxen, Online-Versammlungen, Kostenverteilung bei Sanierungen
Zentrale Themen im WEG-Recht
Beschlussfassung
Seit der WEG-Reform 2020 gilt für fast alle Beschlüsse die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Qualifizierte Mehrheiten sind nur noch in Ausnahmefällen erforderlich (z.B. Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG).
Bauliche Veränderungen
§ 20 WEG unterscheidet zwischen privilegierten Maßnahmen (Wallbox, Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Glasfaser) mit Anspruch auf Gestattung und sonstigen baulichen Veränderungen, die einen Mehrheitsbeschluss erfordern.
Kostenverteilung
Grundsätzlich tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Bei baulichen Veränderungen gilt: Wer zustimmt oder den Anspruch hat, trägt die Kosten – außer bei doppelt qualifizierter Mehrheit.
Verwalter
Der Verwalter wird von der Eigentümerversammlung bestellt (§ 26 WEG). Seine Befugnisse sind in § 27 WEG geregelt. Seit 2020 ist die Kopplung von Bestellung und Vertrag aufgehoben; beides kann separat gekündigt werden.
Aktuelle BGH-Rechtsprechung
Der Bundesgerichtshof (BGH) prägt durch seine Entscheidungen die Auslegung des WEG. LexAImmo enthält alle relevanten BGH-Urteile zum Wohnungseigentumsrecht – vollständig indexiert und mit Querverweisen.
BGH, V ZR 139/23
18.10.2024
Zur Installation von E-Ladestationen (Wallboxen) in Tiefgaragen: Anspruch nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG besteht auch bei bestehender Infrastruktur.
BGH, V ZR 163/20
16.07.2021
Zur Einladungsfrist bei Eigentümerversammlungen: Die 3-Wochen-Frist nach § 24 Abs. 4 WEG ist zwingend. Eine Unterschreitung führt zur Anfechtbarkeit.
BGH, V ZR 174/11
02.03.2012
Zur Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum bei Balkonen: Konstruktive Teile (Bodenplatte, Brüstung) sind stets Gemeinschaftseigentum.
WEG-Recht mit LexAImmo recherchieren
12.000+ Dokumente zum WEG-Recht – darunter 11.178 Gerichtsentscheidungen und 812 KI-Kommentar-Chunks – durchsuchbar mit KI-Unterstützung. Finden Sie die passende Rechtsprechung in Sekunden statt Stunden.
Bereit für effizientere Rechtsrecherche?
Vereinbaren Sie eine persönliche Demo und erleben Sie, wie LexAImmo Ihre WEG-Recherche transformiert.
- Persönliche Einführung in alle Funktionen
- Individuelle Beratung für Ihre Anforderungen
- Unverbindliches Angebot
Bereits Kunde? Zum Kundenlogin